フラット35金利は途中で変わるのか徹底解説！固定型と変動型ローンの違いと賢い選び方

「フラット35の金利は途中で変わる？」――この疑問に不安を感じたことはありませんか。住宅ローン選びは、人生最大級の決断だからこそ、「契約後も本当に同じ金利で返済できるのか」「頭金や団信加入で適用金利が変動してしまうの？」といった複雑な条件に悩みや不安がつきものです。

実は、フラット35は【全期間固定金利型】の住宅ローンとして、契約時に適用された金利が返済完了まで変わらない仕組みです。2025年7月時点では、頭金10％以上なら1.98%、頭金が10％未満の場合は2.24%と、わずかな条件差で金利が明確に定められています。また、団体信用生命保険（団信）への加入についても、加入する場合としない場合で金利が異なり、自分に合った条件を選べます。

「契約後に金利が上がった」という噂は、多くが誤った認識や、申込時期・適用条件の勘違いから生じています。本記事では、フラット35の金利がなぜ途中で変わらないのか、その法的根拠や具体的な適用条件、誤解されやすいポイントを徹底解説。変動金利やミックスローンとの違いも数値データを交えて比較し、あなたの疑問をすべてクリアにします。

放置すれば、無駄な金利差で数十万円以上の損をしてしまう可能性も。最後までご覧いただくことで、のちのち後悔しない安心の住宅ローン選びができるようになります。

フラット35の金利は途中で変わるのかを徹底解説！固定金利の仕組みと誤解の解消 – 正確な理解を促す詳細解説

フラット35は、住宅ローンを検討する方に人気の全期間固定金利型ローンです。「途中で金利が変わるのでは？」といった不安を感じている方も少なくありません。この記事では、フラット35の金利がなぜ原則として契約後に変わらないのか、その仕組みと誤解が生じやすいポイントを公的機関の公式情報に基づき、専門的に分かりやすく解説します。

フラット35の全期間固定金利の基本構造と、途中で金利が変わらない理由

フラット35では、借入申込時に確定する金利が返済終了まで原則として維持されます。これは住宅金融支援機構の公式サイトでも明記されています（住宅金融支援機構公式サイト）。したがって、契約後に市場金利が変動しても返済中の金利や返済額が変更されることはありません。

このように、ローン契約後に金利が変動するのは主に「変動金利型」や「一定期間のみ固定金利型」の住宅ローンです。

契約前の条件と適用金利の違い‐誤解が生まれやすいポイントの整理

フラット35の適用金利は、以下の条件で異なることがありますが、いずれも契約締結時に決定した金利が返済期間中は変わりません。

• 頭金（自己資金）割合によって優遇金利が受けられる場合があります。

• 団体信用生命保険（団信）に加入しない場合、加入しない分金利が低くなる場合があります。

• 子育て世帯、省エネ住宅などの優遇制度による金利引き下げも、契約時点で確定し、その後変更されることはありません。

これらの条件変更は契約前のみ可能であり、契約後に頭金の増額や団信加入の有無を変更しても金利は変更されません。

よくある誤解と根拠となる公的情報

「契約後に金利が変わった」「優遇期間終了で金利が戻る」といった話は、いずれも契約時の金利確定の仕組みを正しく理解していないことが主な原因です。住宅金融支援機構の公式ガイドにも「お借入金の契約時点で適用されている金利が、返済終了まで固定されます」と明記されています。

よくある質問と回答をまとめました（2024年7月時点）：

正しい理解のためのまとめ

フラット35の金利は、契約後に原則として変わりません。頭金や団信の条件設定、優遇制度の適用などは必ず契約時点で確定し、その後自動的に変更されることはありません。制度や最新情報の詳細は住宅金融支援機構公式サイトをご参照ください。

読者のみなさまの不安や疑問がこの解説で明確に解消され、自信を持ってライフプランニングできることを願っています。

他の住宅ローンとの比較とミックスローン利用法 – 変動金利・固定期間選択型とのリスクとメリット比較

住宅ローン選びで重視すべきポイントは、「変動金利型」「フラット35（固定金利型）」「固定期間選択型」など各ローンの特徴とリスクを正確に理解することです。近年は全体的に金利が動いており、返済計画時の慎重な検討が欠かせません。この記事では各タイプの金利動向やリスク、そして複合的に活用できるミックスローンの仕組みまで解説します（※2025年7月時点の情報です）。

変動金利とフラット35の金利動向比較 – 過去の推移・リスク・返済額の変動幅を分析

変動金利は日本銀行の政策金利（無担保コールレート）や金融機関の短期プライムレートに連動し、半年ごとに金利が見直されます。2024年までは変動金利は約0.3％台〜0.5％台で推移していましたが、2025年1月の日銀政策金利の引き上げ以降は緩やかな上昇が見られます。金利上昇局面では返済額が増加するリスクがあるため、将来の家計変動も踏まえた検討が必要です［1］［2］。

フラット35は融資実行時に決定した金利が完済まで一定です。2025年7月現在、フラット35（21年以上）の金利は1.84％となっており、6月と比べても若干の低下傾向です［3］。返済額の見通しやすさと長期安定性が特徴で、市場金利が上昇しても返済額は変わりません。

固定期間選択型住宅ローンとフラット35の違い – それぞれの特徴と使い分けのポイント

固定期間選択型住宅ローンは、5年・10年・20年など一定期間は固定金利を適用、その後は変動金利に切り替わる仕組みです。初期の固定金利部分はフラット35より低めに設定されることが一般的ですが、固定期間終了後の金利が上昇するリスクも考慮すべきです［1］。

フラット35は最初から最後まで金利が固定されており、長期的な返済計画が立てやすいことが大きな魅力です。将来の金利変動リスクを避けたい方や家計の安定を最優先する場合はフラット35、短期的な金利の低さを重視し将来の変動リスクも受け入れられる方は固定期間選択型が向いています。

ミックスローン・パッケージローンの基礎と注意点 – 金利組み合わせのメリットデメリット詳細

ミックスローン（パッケージローン）は、変動金利・固定金利・固定期間選択型など、2つ以上のタイプを組み合わせることにより、金利上昇リスクの分散を図る住宅ローンです。たとえば、「返済の50%を固定金利、残り50%を変動金利」で設定できます。

メリット

• リスク分散が可能

• 市場金利の低い部分の恩恵を受けつつ、一部は固定で安心を確保

デメリット

• 複数ローン扱いになり手続きやシミュレーションが複雑

• 金融機関により、手数料や諸費用が通常より高くなるケースがある

主要銀行・ネット銀行・地方銀行でも柔軟な組み合わせが可能で、自分に合った最適なローン構成を相談できます。必ず各機関の最新条件と手数料も比較検討しましょう。

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参考情報
［1］住宅金融支援機構「住宅ローン金利推移」
［2］日本銀行「政策金利の推移」
［3］住宅金融支援機構「フラット35金利情報（2025年7月）」
［4］各金融機関公式サイト（住宅ローン商品説明ページ）

フラット35の金利決定プロセスと2025年の最新動向 – 市場背景と申込時期の重要ポイント

フラット35は、住宅金融支援機構が提供する長期固定型住宅ローンです。金利変動リスクを抑えたい方に選ばれており、市場金利が上昇する局面でも安心して計画が立てられる点が特徴です。ここでは、金利決定の仕組み、2025年の最新動向、そして申込タイミングの重要性について正確な情報に基づいて解説します。

フラット35金利の決定要因 ― 機構債の表面利率や長期国債利回りの影響

フラット35の適用金利は、主に住宅金融支援機構が発行する「機構債」の表面利率をベースに決定されます。具体的には、10年物など長期国債の利回り（長期金利）の動向が機構債の調達コストに直接影響し、それが金融機関のフラット35金利へ反映されます。このため、短期の政策金利ではなく、長期金利の変動がより重要な指標となっています。また、金融機関による上乗せ利率（事務手数料やリスク管理費用）も加味されるため、最終的な金利は金融機関ごとに若干異なります。

2025年におけるフラット35金利推移と政策金利の関係 ― 最新データに基づく解説

2025年のフラット35金利は、2024年に比べてやや上昇傾向です。具体的には、2025年7月時点の実際の最頻値は年1.84％となっています（※2025年7月現在）。この上昇の背景には、長期国債利回りの上昇や、世界的な金利水準の変化が関係しています。ただし、フラット35は長期固定型ローンのため、日銀の政策金利よりも長期金利の動向による影響が大きくなります。

参考までに、過去の金利推移を確認すると

• 2016年には最低水準（団信料込みで約1.25％台）まで低下

• 近年は1.8％台で推移し、今後も長期金利や市場環境で多少の変動が見込まれます

常に最新の金利公表情報は住宅金融支援機構公式サイト等から確認することが重要です。（※2025年7月時点の情報）

申込日と融資実行日の金利適用ルール ― タイミング戦略の重要性

フラット35の金利適用は、「申込日に発表された金利」と「融資実行日に発表された金利」のうちいずれか低い方が自動的に適用されます。このルールにより、申込タイミングが極めて重要です。たとえば、市場金利上昇局面では、早めに申し込むことで低金利が確定する場合があります。

• 融資実行まで時間がかかる場合は、金利動向のチェックとシミュレーションを活用して計画的に進めることが安心材料となります

• 公式サイト等で金利発表日を把握し、最適なタイミングで申し込むことが、ローン総返済額の抑制につながります

信頼できる情報に基づいて、無理のない借入計画を進めていきましょう。

フラット35金利で損しないために知っておきたい条件差と優遇制度の全貌

マイホーム購入時に利用されることが多い「フラット35」は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。しかし、実際に適用される金利は申込条件や特典によって異なり、将来の返済計画への影響も大きくなります。本記事では、2024年6月時点の最新情報に基づき、フラット35の金利と優遇制度のポイントをわかりやすく解説します。

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頭金や借入条件による適用金利の違い

フラット35は「長期固定金利」という特長を持ちますが、借入額、返済期間、頭金の割合、物件の適格性など諸条件によって適用金利が異なります。例えば2024年6月現在、住宅金融支援機構で発表されたフラット35（借入期間21年以上）の金利は、各金融機関によって年1.76〜2.06％（団信加入時）ほどの幅があります。

例えば、3,000万円を借入期間35年・金利年1.8％で借りた場合の毎月返済額は下記になります（概算）。

※金融機関や条件によって異なるため、必ず公式シミュレーター等で詳細を確認してください。
⇒【参考】住宅金融支援機構 金利情報 https://www.flat35.com/loan/kinri/index.html

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団体信用生命保険（団信）への加入と金利上乗せの関係

フラット35で団体信用生命保険（団信）に加入する場合、一般的に金利が約0.2％上乗せされます。団信は、借主に万一のことがあった場合に住宅ローン残債が免除される仕組みで、任意加入となっています。

実際の金利差や詳細については、金融機関ごとに異なる場合があるため、借入先の最新案内をご参照ください。
⇒【参考】住宅金融支援機構 団信情報 https://www.flat35.com/loan/danshin/index.html

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フラット35Sなど金利優遇策の最新情報と注意点

フラット35Sは、省エネルギー性・耐震性など一定の基準を満たした住宅を対象に、当初5年または10年間、金利が年0.25％引下げとなる制度です（適用期間終了後は通常の基準金利に戻ります）。

利用には物件が一定基準を満たすことや、申請手続きが必要です。必ず住宅金融支援機構や金融機関の公式サイトで最新の条件、新制度への切り替え時期等を確認してください。

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優遇期間終了後の返済額増加に備える

フラット35Sの金利優遇期間終了後は、残期間の返済額が増加します。例えば、当初10年間年1.55％、11年目以降年1.8％に戻る場合、毎月の返済額は数千円単位で変動するため、将来を見据えた資金計画が重要です。

結論として、各種制度や金利条件の違いを正しく理解し、必ず最新の公式情報で詳細を確認することが大切です。

フラット35利用者の声と失敗談・成功例から学ぶリアルな金利影響と選び方のコツ

フラット35は、全期間固定金利の住宅ローンとして広く利用されています。この記事では、実際の利用者体験や金融機関公式情報をもとに、金利変動への対応法、選択時の注意点、さらにミックスローンの活用など、読者が安心して選択できるための具体的なポイントを解説します。

利用者体験から学ぶ金利変動への向き合い方と注意点

フラット35の最大の特徴は「金利が借入時に確定し、返済期間中は変動しない」点です。このため、資金計画が立てやすく、長期での返済額が一定になります。多くの利用者から「家計の見通しが立てやすい」「将来の金利上昇リスクを避けられた」といった安心感の声が寄せられています（出典：住宅金融支援機構 公式）。

一方、借入時点の金利が高い場合、他の金利種類と比べて総返済額が多くなる点や、変動金利型と比べて金利水準がやや高めになることも指摘されています。金融機関では金利は毎月初に見直しされるため、「申込から融資実行までの期間」によって実際に適用される金利が変わる場合がある点も要注意です。

• 全期間固定で返済計画や家計管理がしやすい

• 選び方次第で返済総額に大きな差が生まれる

• 融資実行時の最新金利と将来動向の確認が重要

フラット35が「やめたほうがいい」と言われる主な背景

固定金利のため、借入時に時期的に高い金利を選んでしまうと、そのまま長く高金利で返済を続けることになります。また、金利低下局面ではトータルの返済額が変動金利型より高くなる傾向もあります。さらに、頭金が少ない場合や収入条件により、審査基準が厳格化されることもあるため注意しましょう（出典：住宅金融支援機構 審査基準）。

併用事例に学ぶミックスローンのメリット

近年はフラット35と変動金利型を組み合わせた「ミックスローン」の活用例も増加しています。ミックスローンでは、金利変動リスクを一部固定金利で抑え、残りを低金利の変動型にすることで、リスクとリターンの分散を図ることができます。住宅ローン比較サイトなどでも、こうしたパッケージ商品が紹介されています。

• 固定部分で将来の金利上昇リスクを抑制

• 変動部分で現行金利の低さを活用

• 複数シミュレーションで最適解を検討可能

フラット35利用時に必ずチェックすべき住宅技術基準

フラット35では、融資対象となる住宅の「技術基準」が細かく定められています。主な基準は下記の通りですが、最新の基準や適用条件は契約前に必ず公式ページなどで確認してください（※2024年6月時点の情報）。

住宅の仕様や等級は制度改正などで変わる可能性があります。要件不明な場合は、金融機関や設計者への事前相談が安心です。

金利引き下げ交渉の極意と金融機関選びのポイント – フラット35で得するコツ教えます

住宅ローン選びで失敗しないためには、正確な情報と比較が不可欠です。この記事では、全期間固定金利型の「フラット35」における金融機関選びや金利優遇の活用法、借り換え時の注意点まで、信頼性の高い情報をもとに詳しく解説します。常に公式情報を確認しつつ、あなたに最適な住宅ローンを見つけるサポートをします。

金利引き下げ交渉は可能か？実際の条件と交渉のコツ

フラット35の金利は住宅金融支援機構によって毎月見直されており、各金融機関ごとに「取扱金利」と「手数料」「付帯サービス」に差があります。金利自体の交渉は制度上原則できませんが、事務手数料や付帯サービス、団体信用生命保険（団信）の内容によって、総支払額を抑えられるケースがあります。複数金融機関への見積もり請求や比較は必須です。

• 事務手数料や付帯サービスは条件により見直し・交渉可能な場合がある

• 複数金融機関の事前審査結果やサービス内容を比較し有利な条件を探す

• 最新の金利情報は必ず各社公式サイトで確認すること（※2025年7月時点では年1.8％前後）

主な金融機関ごとのフラット35パッケージローン比較

各金融機関によって、フラット35の事務手数料や取扱サービスが異なります。最新値は必ず公式サイトでご確認ください。

※金利・諸費用は2025年7月時点目安。必ず最新の公式情報をチェックしてください。

• 金利や手数料は金融機関ごとに異なるため、総返済額のシミュレーションが重要です。

• 電子契約やウェブ申し込みの利便性も比較基準となります。

金利優遇制度の活用法と金融機関の比較ポイント

フラット35には「子育て支援」「省エネ住宅」「長期優良住宅」など対象条件を満たすと金利が一定期間引き下げられる優遇制度があります（住宅金融支援機構公式サイト参照）。

• 金利優遇の対象となるか、事前に必要書類や条件を必ず確認してください

• 優遇の適用条件や内容は年度・制度改定で変更の可能性があります

• 不明点は金融機関や住宅金融支援機構の公式窓口を利用しましょう

【編集部独自調査による金融機関の特徴比較（2025年7月）】

1. ARUHI：金利優遇プラン・全国サポートが充実
2. SBI新生銀行：ネットで簡単に手続き、手数料も低水準
3. 住信SBIネット銀行：口座利用で優遇あり

（ランキングは手数料・サービス・口コミ等を総合的に比較したものであり、利用者ごとの適合度は異なります。）

借り換え時の注意点と用語の基礎知識

借り換えやローンプラン見直しの際は、以下の点に注意してください。

• 新たな事務手数料や登記費用が発生する可能性

• 借入残高・年齢・期間など、新規審査条件を必ず確認

• 団信や火災保険の取り扱いや費用も再度見直しましょう

主な用語解説

• パッケージローン：金利・手数料・付帯条件をまとめた住宅ローンプラン

• 団信（団体信用生命保険）：住宅ローン契約者が万一の場合、ローン残債の返済が保障される保険

条件や最新情報を丁寧に比較検討し、ご自身にとってベストな選択肢を見つけましょう。

申込みから返済までの正しい流れと金利関連の注意点 – 手続き時に確認すべき細かなポイント

フラット35の利用を検討する際には、申込みから返済終了まで各段階の正確な手続きを把握しておくことが重要です。特に金利は「申込み時に確定」するため、事前の確認が不可欠です。また、手数料や諸費用、団体信用生命保険（団信）の取扱いも事前の情報収集が大切です。安心して住宅ローンを利用するために、住宅金融支援機構や金融機関が発表する最新情報をチェックし、無理のない返済計画を立てましょう。

主に確認すべきポイント:

• 金利は「申込み時点」で決定（借入実行時の金利が適用されます）

• 手数料や諸費用、保証料の有無（フラット35は原則保証料無料）

• 団体信用生命保険の加入有無による金利差（加入しない場合は金利が低くなる場合があります。団信の有無・金利差は各金融機関で異なるため事前に確認が必要）

事前相談や審査書類準備の段階で、こうした項目をきちんと確認しましょう。今後の金利情勢や優遇制度にも注意して、安心のローン利用につなげてください。

フラット35申込みのタイミング別メリット・デメリット – 適切な申込み時期の選び方

フラット35は、借入申込時点の金利が原則固定されます。一般的には金利の見直しが多くの場合月初に公表されますが、金融機関によってタイミングが異なることもあります。申込みの時期によって、適用金利や手続きの混雑などに違いが生じます。

最新の金利推移や過去の履歴は金融機関の公式サイトで確認できますので、今の金利が適切かしっかり見極めることが重要です。

借り換え手続きの流れと金利変更の条件

他の住宅ローンからフラット35への借り換え、またはフラット35から他ローンへの切り替えを検討する際は、以下の手順を踏みます。

1. 現在のローン残高と返済状況の確認
2. 借り換え候補ローンの条件・適用金利の比較
3. 必要書類の準備と金融機関への申込み
4. 審査後、正式な借り換え契約を締結

借り換えでは新たに借入を組み直すため、その時点の現行金利が適用されます。原則として返済途中の金利変更はありませんが、制度改正や特例措置が行われる場合もあるため、最新情報の確認が大切です。

返済中の疑問解消と金利に影響する可能性のある要因

返済開始後は、基本的に金利が変動することはありません（全期間固定金利）。ただし、以下の条件変更が将来の返済計画に影響することがあります。

• 団体信用生命保険への新規加入や解約

• 頭金の額や購入時の負担割合による金利優遇の有無

• 子育て支援、エコ住宅対応などの金利引下げ特典の適用の可否

個別事例や不明点がある場合は、早めに金融機関や住宅金融支援機構の公式窓口で確認しましょう。

事前に用意すべき書類や相談窓口の情報

スムーズな手続きのためには、早めの相談と必要書類の準備が不可欠です。不明点は必ず専門家や金融機関に確認してください。

※本記事は2024年6月時点の公的情報・公式発表に基づいています。最新情報は【住宅金融支援機構公式サイト（https://www.flat35.com/）】等で必ずご確認ください。

フラット35金利に関するQ&A集 – 初心者も納得の質問解説で疑問を一掃

長期固定金利型住宅ローン「フラット35」は、住宅購入を検討する多くの人にとって安心感の高い選択肢です。本記事では、フラット35の金利や他ローンとの違い、注意点を厳密な事実と公式情報に基づき分かりやすく解説します。初心者でも迷いやすいポイントをクリアにし、最適な住宅ローン選びの一助となる情報を提供します。

金利は本当に途中で変わるの？契約後の金利固定はどう保証されている？

フラット35は、正式契約後の金利が全返済期間にわたり固定されます。市場金利が上昇しても、月々の返済額が変動することはありません。これは住宅金融支援機構が公式に保証している仕組みです（出典：住宅金融支援機構公式サイト）。申し込みから契約までの間は金利が毎月見直されるため、融資実行時点の金利が適用されます。契約前は最新金利を必ず確認しましょう。

フラット35と変動金利、どちらを選ぶべきか具体的な判断基準は？

選択基準は「返済の安定性」か「利息の総額低減」かで異なります。フラット35は金利変動の影響を受けず、返済計画が立てやすいのが特長です。一方、変動金利型は初期金利が低い場合が多いですが、将来の金利上昇リスクがあります。安定志向の方はフラット35、金利変動リスクを許容できる場合は変動型も選択肢となります。

優遇金利の適用期間はいつからいつまで？

フラット35には、省エネ基準等の条件を満たすと金利引き下げとなる優遇金利制度（例：フラット35S）があります。優遇金利の適用期間や内容は制度や年度によって異なります。契約時点での最新条件を必ず公式サイト等でご確認ください。

頭金が少ない場合の金利アップの仕組みと影響は？

フラット35では、購入価格の10%以上の頭金（自己資金）がある場合と比べ、10%未満の場合は金利が上乗せされます。例えば、2024年6月時点で頭金が10%以上の場合の適用金利と、10%未満の場合の金利には差があります。具体的な上乗せ率は公式発表を必ず参考にしてください。

ミックスローンのデメリットや利用の落とし穴は？

ミックスローンとは、フラット35と変動金利型住宅ローンを組み合わせる方法です。固定分は安定性が高い一方、変動分には将来の金利上昇リスクがあります。また、それぞれのローンで手数料や団体信用生命保険（団信）費用が別に発生する場合があり、手続きも煩雑になることがあります。事前に条件をしっかり確認しましょう。

どんなケースでフラット35はおすすめできない？

フラット35は長期で安定した返済計画を重視する方に向いています。一方、短期間で完済予定の方、または今後の金利が長期間下がると予測される状況では、変動金利型の方が利息負担を抑えられる場合もあります。ご自身の返済期間やライフプラン、市況をふまえて選択することが大切です。

金利引き下げ交渉は実際どのくらい成功する？

フラット35の金利は原則として金融機関ごとに一律に設定されており、個別交渉による金利引き下げはほぼできません。ただし事務手数料やサービス面での優遇がある場合もあるため、条件をよく比較してください。

最新の金利を知るにはどこをチェックすればよい？

住宅金融支援機構の公式サイトや、各金融機関の住宅ローンページが正確な最新金利の情報源です。毎月1日頃に翌月分が発表されるため、月初の確認が重要です。

借り換えで金利を大幅に下げるコツはある？

金利差・残債・費用を総合的に比較しましょう。一般的に、金利差が1%以上、残債1,000万円以上、返済期間10年以上で借り換え効果が高くなる傾向があります。手数料等も含めた総返済額で必ずシミュレーションしてください。出典：住宅金融支援機構公式サイト

申し込み後、金利変更の可能性はゼロなの？

フラット35は申し込み後、正式契約（融資実行）までの間は金利が変動します。正式契約後は、どれだけ市中金利が変動しても返済金利は固定されます。融資実行日の金利が適用されるため、金利発表日やスケジュールを必ず確認しましょう。